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Caso o pré-contrato não contenha cláusula expressa prevendo a possibilidade de arrependimento, o promitente vendedor de um imóvel não pode desistir do negócio. A decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirma entendimento do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, que declarou a anuência do advogado Paulo Antônio Silveira para formalização de contrato de compra e venda firmado com a Fundação Banestes de Seguridade Social (Baneses). O advogado vendeu imóveis de sua propriedade para fundação e pretendia ver reconhecido suposto direito ao arrependimento.
Em janeiro de 89, o advogado ofereceu à Baneses quatro salas, situadas no edifício Palas Center, em Vitória (ES). A fundação manifestou interesse na compra dos imóveis e firmou um compromisso de compra e venda (pré-contrato), sem previsão de direito de arrependimento. A fundação alegou ter pago o valor integral, mas o advogado teria se recusado a dar anuência, necessária para a validade do ato.
A Baneses, então, entrou com uma ação de execução de obrigação de fazer, a fim de obter a declaração judicial supletiva da anuência do advogado. Assim poderia formalizar, por escritura pública, o contrato de compra e venda.
A primeira instância indeferiu o pedido. O fundamento apontado foi o artigo 1.088 do Código Civil, segundo o qual, “pode o anuente, até a celebração do contrato definitivo de compra e venda, exercer o seu direito de arrependimento, ressalvando-se ao comprador o direito de pleitear as perdas e danos supervenientes”.
No julgamento da apelação, o TJ-ES reformou a sentença e declarou suprida a manifestação de vontade do anuente. Conforme entendeu o tribunal estadual, o direito de arrependimento não pode ser exercido se não for previsto no contrato e se a execução do contrato de compra e venda já se iniciou, com o recebimento do valor integral do preço estipulado.
Diante dessa decisão, o advogado recorreu ao STJ. Entre os argumentos apresentados, Silveira apontou violação ao seu direito de arrependimento, conforme dispõe o artigo 1.088 do Código Civil. Para o advogado, o tribunal também teria violado o artigo 639 do Código de Processo Civil, o qual exigiria demonstração do compromisso de compra e venda, previamente registrado em cartório.
Ao negar seguimento ao recurso, a ministra Nancy Andrighi afirmou que o direito de arrependimento não foi pactuado no contrato. “Tal circunstância torna irretratável o compromisso pactuado, o que afasta a incidência do artigo 1.088 do CC, nos termos da jurisprudência dominante do STJ”. Além disso, o advogado praticou ato incompatível com o direito de arrependimento, ao aceitar o pagamento do preço integral dos imóveis alienados.
Por outro lado, a relatora afastou a alegação de violação ao artigo 639 do CPC, uma vez que o compromisso de compra e venda foi devidamente comprovado no processo. Quanto à necessidade de prévio registro em cartório, a ministra apontou a súmula 239 do STJ, segundo a qual “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
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